전원주택을 위한 좋은 땅 찾기

1. 도로의 유무(전기, 통신, 상하수도, 도시가스)

 

건축법 제44조에 의하여 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접하여야 한다. 토지의 조건이나 형상이 아무리 좋더라도 도로와 접해있지 않은 맹지의 경우 건축행위를 할 수 없다. 이 경우 건축행위를 위해 도로지정이 필요한데, 사전에 협의가 되지 않았다면 무리한 금액을 요구할 수 있으니 주의해야 한다.

 

또한 전기, 통신, 상하수도, 도시가스는 도로를 통해서 들어오는 경우가 많기 때문에 추후 어떻게 끌어올 수 있을지에 대한 해결책을 미리 체크하는 것이 좋다.

 

2. 땅의 용도 이해하기(지목)

 

지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지 종류를 구분하는 법률상의 명칭으로 우리나라는 현재 28개의 법정 지목으로 구분되며, 1개의 필지는 1개의 지목을 갖게 된다.

https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률

 

전원주택을 신축하기 위해 필요한 지목은 '대'이다. 하지만 다른 지목으로 되어있는 토지라도 전원주택을 신축할 수 있다. 관리지역의 전이나 답, 임야 등을 구입하는 경우 개발행위허가와 전용허가를 통해 지목을 '대'로 변경하여 건축행위를 할 수 있다.

 

개발행위허가의 경우 토목측량사무소에서 진행하며 신축 시 건축 인허가와 동시에 의제처리되어 접수된다.

 

3. 땅의 성질 파악하기(도로, 경사도, 토질, 인프라)

경사지에 위치한 땅의 대지조성 공사

조건에 맞는 땅을 찾았으면 땅의 성질을 파악해야 한다. 지도로 보는 것보다는 현장에 방문하여 그 부지의 특성과 주변을 꼼꼼히 살피는 것이 좋다.

 

지적도 상에 표시된 도로가 실제 차량 및 사람의 출입이 가능한 도로가 맞는지, 폭은 4m 이상이 확보가 되어 있는지 등을 확인해 보자.

 

산지의 경우 경사도 확인이  중요하다. 전원주택을 지을 경우 너무 심한 경사도를 가진 땅은 성토나 절토가 필요하며, 토목공사만 큰 예산이 소요된다. 가장 적합한 경사도는 15도 정도이며, 경사가 향하는 방향이 북쪽을 향하는 북사면이라면 정오에 채광량이 어느 정도인지도 확인이 필요하다.

 

실제 신축 시 건축물의 자중(무게)으로 인해 부동침하가 발생할 수 있다. 이를 방지하기 위해 사전에 토질을 확인하는 것이 좋다. 암반층이 지표면으로부터 너무 가까우면 공사비의 증대가 크고, 모래나 진흙이 많은 경우 건물이 기울 수 있다.

 

전원주택을 꿈꾸는 사람들이 제일 많이 놓치는 부분이 바로 인프라이다. 십여분 거리에 대중교통, 의료시설, 마트 등 생활 인프라가 없다면 실제 삶에서 많은 불편함을 놓칠 수 있으니 지도를 통해 반드시 확인해 두자.

 

4. 토지의 경계와 측량

 

도심지나 그 외 지역에서 옆 대지와의 경계가 불분명한 경우가 많다. 심지어 옆 대지의 담장이 내 부지로 넘어와 있다면 아무리 내 소유의 땅이라도 옆 대지의 동의 없이 함부로 철거하기 어렵다.

 

땅을 살 때 미리 경계측량이 되어있으면 좋지만 그렇지 않은 경우 토지 구입 후 한국국토정보에서 진행하는 경계복원측량을 신청하여 미리 경계점을 명확히 해두는 것이 좋다.

https://www.lx.or.kr/kor.do

LX 한국국토정보공사

 

5. 법규와 규모

 

마지막으로 내가 지을 건축물의 규모와 그에 맞는 간단한 법규를 체크하는 것이 좋다. 

 

· 건축법상 도로(가각전제와 확폭)

· 대지 안의 공지

· 정북일조 사선제한

· 문화재 매립

 

실제 위 사항은 예상치 못한 추가 비용은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 영향을 줄 수 있으니 꼭 확인해 보도록 하자.