집짓기 단계의 이해_후반부(Part 02)

4. 계획설계

 

설계 계약 이후 본격적인 설계가 시작된다. 건축주는 설계사무소에 자신이 원하는 다양한 공간과 그에 맞는 요구를 전달하고 건축가는 그 요구들과 실제 물리적인 환경의 관계를 파악한다. 기본설계는 상황에 따라 다르지만 최소 2~3개월의 시간이 요구되며, 1~2주에 한 번씩 계획 관련 미팅을 진행한다.

망미농장 : 초기 배치 스케치

계획 설계 시 가장 중요한 것은 선택과 집중이다. 최근 건설자재 단가 상승으로 인해 공사비가 많이 상승하였다. 특히 작은 평수로 갈수록 간접비 측면에서 효율이 떨어지기 때문에 제대로 된 집을 짓기 위해 평균 평당 900만원 이상은 생각하는 것이 좋다. 그렇기 때문에 내가 욕심이 나는 모든 공간을 설계에 넣기보다는 정말 필요한 공간을 위주로 계획하고 최대한 공간 활용을 잘하는 설계를 받는 것이 좋다.

망미농장 : 초기 배치 도면

5. 기본설계(인허가)

 

앞서 진행된 계획 설계가 2~3개월 정도 진행되는 동안 건축물의 전체적인 레이아웃, 컨셉, 볼륨, 형태에 대한 것이 어느 정도 정리가 된다. 그 이후 확정된 도면을 구조, 기계, 전기, 통신, 소방, 토목 등 협력업체에 전달한다.

 

각 분야와 협업을 통해 인허가를 준비하는데, 인허가 단계에서 각 분야의 자격증과 도면이 필요하며 준비가 완료되면 설계사무소에서 '세움터'라는 온라인 행정시스템으로 행정절차를 진행한다.

https://www.eais.go.kr/

인허가 기간은 관에 따라 차이가 있지만, 평균 1개월 정도의 기간이 소요된다.

 

6. 실시 설계(공사용 도면)

 

인허가가 진행되는 대략 1개월의 시간 동안 설계사무소는 인허가 보완사항 대응과 동시에 실시설계 도면을 작성한다. 실시설계는 실제 공사용 도면이며, 이때 각종 내·외부 마감재, 방수방식, 창호 등 구체적인 스펙이 결정된다. 이때 재료와 재료가 만나는 디테일 상세도 도면이 작성된다.

 

실시설계 단계에선 건축뿐 아니라 협력업체들도 공사용 도면을 작성한다. 특히 전기의 전열 및 전등 설비와 기계의 냉·난방 및 가스 등 다양한 배관 도면 작업이 진행된다.

 

실시설계 도면의 양과 내용이 충실할수록 시공사에서 내는 견적과 실제 공사에 들어가는 금액의 괴리가 적다.

 

7. 시공사 선정

 

시공사 선정은 설계사무소를 선정과 마찬가지로 굉장히 중요하다. 아무리 잘하는 설계사무소에서 좋은 퀄리티의 도면을 만들어냈다고 해도 결국 건축물을 실제 만들어 내는 것은 시공사의 몫이기 때문이다. 보통 시공 품질이 좋은 시공사들은 설계사의 도면이나 디자인을 보고 디자인 의도를 알아내는 것에 초점을 둔다.

 

시공사 선정 방식은 건축주가 직접 알아보는 방식과 설계를 맡은 사무소에서 소개를 해주는 방식이 있다. 시공사의 포트폴리오와 작품을 많이 찾아보고, 실제 가볼 수 있다면 사용승인이 완료된 현장에 방문하는 것도 매우 좋다. 새건축사협의회와 한국건축가협회가 운영하는 건축명장은 좋은 집 짓기를 실천하는 중소규모 건설사를 발굴하여 사회에 널리 알리는 제도이며, 해마다 평가를 거쳐 올해의 우수건설사를 선정한다. 건축명장에 선정된 건설사들은 나름 공신력이 있으니, 이곳에서 찾아보는 것도 좋은 방법이다.

http://masterbuilder.kr/

건축명장 – 건축명장

실시설계가 마무리 된 이후 각 협력업체의 도면이 포함된 견적 도서가 작성된다. 이를 통해 시공사들은 견적과 내역을 산출하며 보통 2~3주 정도의 기간이 소요된다. 실력이 좋은 시공사일수록 견적서 작업이 매우 충실하고 디테일하다.

 

시공사 선정 시 공사비는 가장 직관적인 결과물이다. 업체에 따라서 장·단점이 있으며 단가도 다르다. 그렇다고 해서 공사비를 너무 터무니없을 정도로 저렴하게 산출한 시공사들은 거르는 게 좋다. 실제 시공 시 비용상승이 반드시 되며, 그 몫은 시공사를 선택한 건축주가 떠 앉게 되기 때문이다. 또한 계약 전 그 회사 대표와 현장에 발령될 예정인 현장소장과의 만남을 추천한다. 현장에서 관리자로 상주하는 현장소장, 시공사 대표와 건축주와의 궁합이 굉장히 중요하기 때문이다.

 

8. 착공신고

 

시공사 선정 후 착공신고에 필요한 서류들과 발령받을 현장관리인 혹은 현장대리인 서류를 가지고 설계사무소에서 세움터를 통해 착공신고를 한다. 착공신고 기간은 일반적으로 1주일 정도 소요된다.

 

9. 사용승인

 

공사가 마무리되는 시기에 건축주의 입주날짜에 맞추어 설계사무소에서 사용승인을 준비한다. 인허가를 득한 도면대로 적법하게 시공이 되었는지, 화재나 구조 등 기타 법규적인 사항에 문제가 없는 자재를 사용하였는지를 증명하는 도면 및 서류들이 요구된다.

 

이때 지자체에서 위임을 받아 준공검사를 수행하는 특별검사원 건축사가 파견된다. 특별검사원은 준 공무원의 자격으로 불법으로 시공된 사항과 안전에 관련된 사항을 중점으로 체크한다.

 

마무리

집 짓기에 대한 후반부 내용은 계획설계, 기본설계, 실시설계, 시공사선정, 착공신고, 사용승인에 대한 내용을 다루었습니다. 실제 위 단계는 제가 회사에 재직하면서 몸소 배운 단계이기 때문에 다른 방식이 얼마든지 존재할 수 있습니다.

 

전반부와 후반부를 참고하셔서 누군가의 집짓기에 큰 보탬이 되었으면 정말 좋겠네요. 

 

감사합니다.